Pourquoi la banque demande-t-elle une expertise immobilière ?
Que regarde réellement un expert immobilier mandaté par la banque ?
Lors d'une demande de crédit hypothécaire, de refinancement, de regroupement de crédits hypothécaire ou encore de rachat de soulte, la banque peut demander une expertise immobilière.
Beaucoup de personnes pensent que l'expert se contente de mesurer la maison ou de compter les chambres. En réalité, sa mission est bien plus large.
L'objectif principal est d'estimer la valeur réelle du bien immobilier afin que la banque puisse mesurer son risque avant d'accorder un financement.
Information importante
Cet article est publié dans un but informatif et pédagogique. Chaque organisme prêteur applique ses propres critères d'analyse et ses propres méthodes d'expertise.
Attention, emprunter de l'argent coûte aussi de l'argent.
À retenir
L'expert immobilier ne travaille pas pour faire plaisir à l'acheteur ou au vendeur. Il intervient afin d'estimer la valeur objective du bien immobilier et de permettre à la banque d'évaluer le niveau de risque du financement demandé.
Pourquoi la banque demande-t-elle une expertise ?
La banque veut vérifier que la valeur réelle du bien correspond au financement sollicité.
Cette vérification est particulièrement fréquente dans les situations suivantes :
- Achat immobilier ;
- Refinancement hypothécaire ;
- Regroupement de crédits hypothécaire ;
- Crédit hypothécaire de second rang ;
- Rachat de soulte ;
- Sortie d'indivision ;
- Demande de trésorerie avec garantie hypothécaire.
Que regarde concrètement l'expert ?
La situation du bien
Localisation, quartier, environnement, accessibilité et attractivité du secteur.
La superficie
Surface habitable, terrain, annexes, garage, caves et dépendances.
L'état général
Entretien, vétusté, rénovations réalisées et état des équipements.
La toiture
État apparent, ancienneté et éventuels travaux à prévoir.
L'humidité
Présence éventuelle de problèmes structurels ou infiltrations.
Le PEB
Performance énergétique et impact potentiel sur la valeur du bien.
La valeur du bien est l'élément le plus important
L'expert doit déterminer ce qu'un acquéreur pourrait raisonnablement payer pour acheter le bien sur le marché.
Pour cela, il compare généralement le bien à d'autres ventes réalisées dans la même région ou pour des biens similaires.
Ce que beaucoup ignorent
La banque se base souvent sur la valeur d'expertise et non sur le prix payé par l'acquéreur.
Si vous achetez un bien 250.000 € mais que l'expert estime sa valeur à 220.000 €, certaines banques calculeront leur financement sur la base des 220.000 €.
Que se passe-t-il si l'expertise est inférieure au prix d'achat ?
Cette situation peut avoir plusieurs conséquences :
- Apport personnel plus important ;
- Montant empruntable réduit ;
- Quotité plus élevée ;
- Refus du financement dans certains cas.
Pour comprendre cette notion : Qu'est-ce qu'une quotité dans un crédit hypothécaire ?
Exemple
Prix d'achat : 250.000 €.
Valeur retenue par l'expert : 220.000 €.
La banque pourrait limiter son financement sur base de 220.000 €, obligeant l'acquéreur à apporter davantage de fonds propres.
Et pour une maison à rénover ?
Dans certains dossiers, l'expert peut être amené à analyser :
- La valeur actuelle du bien ;
- La valeur future après travaux ;
- La cohérence du budget travaux ;
- L'impact des rénovations sur la valeur finale.
Cette situation est fréquente lors d'un financement achat + travaux.
Pourquoi une expertise est-elle souvent demandée lors d'un rachat de soulte ?
Lorsque plusieurs personnes possèdent un bien immobilier ensemble, il est souvent nécessaire de connaître la valeur réelle du bien afin de calculer correctement la soulte.
À lire également : Peut-on financer un rachat de soulte ?
Ou encore : Comment sortir d'une indivision grâce à un crédit hypothécaire ?
Et dans le cadre d'un crédit hypothécaire de second rang ?
L'expertise permet de déterminer si une marge hypothécaire existe encore sur le bien.
L'objectif est de vérifier si la valeur du bâtiment couvre suffisamment les inscriptions hypothécaires déjà existantes ainsi que le nouveau financement demandé.
À découvrir : Crédit hypothécaire de second rang : comment fonctionne-t-il ?
L'expert vérifie-t-il les revenus ?
Non.
Les revenus, les extraits de compte, les fiches de salaire et la capacité de remboursement sont analysés par la banque.
L'expert se concentre principalement sur le bien immobilier.
Pour comprendre l'analyse bancaire : Que regarde une banque avant d'accepter un crédit ?
Une expertise favorable ne garantit jamais un accord
Même si l'expert estime positivement un bien immobilier, la banque analysera toujours les revenus, les charges, la stabilité professionnelle et le comportement bancaire avant de prendre sa décision.
Résumé
L'expertise immobilière permet à la banque de connaître la valeur réelle du bien servant de garantie au crédit.
L'expert analyse notamment la localisation, l'état général, la superficie, le PEB, les éventuels travaux et les prix pratiqués sur le marché.
La valeur retenue peut avoir un impact important sur le montant finançable, l'apport personnel demandé et la décision finale de la banque.
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