Succession, divorce ou séparation : comment sortir d’une indivision ?
Comment sortir d’une indivision grâce à un crédit hypothécaire ?
L’indivision est une situation très fréquente en Belgique. Elle apparaît notamment après une succession, une séparation, un divorce ou lorsqu’un bien immobilier est acheté à plusieurs.
Avec le temps, certains copropriétaires souhaitent parfois conserver le bien tandis que d’autres préfèrent récupérer leur part.
Dans certains cas, un crédit hypothécaire peut permettre à l’un des indivisaires de reprendre les parts des autres afin de devenir seul propriétaire du bien.
Information importante
Chaque situation d'indivision est différente. La possibilité de financer une sortie d'indivision dépend notamment de la valeur du bien, du montant à reprendre, des revenus, des charges et de l'acceptation du prêteur.
Attention, emprunter de l'argent coûte aussi de l'argent.
À retenir
Lorsqu'un copropriétaire souhaite conserver un bien immobilier, un crédit hypothécaire peut parfois permettre de financer la reprise des parts des autres indivisaires. Cette opération est souvent liée à un rachat de soulte.
Qu'est-ce qu'une indivision ?
Une indivision existe lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien immobilier.
Succession
Plusieurs héritiers deviennent propriétaires d'un même bien.
Divorce ou séparation
Les ex-partenaires restent copropriétaires du logement.
Achat à plusieurs
Deux personnes ou plus achètent ensemble un bien immobilier.
Donation
Plusieurs bénéficiaires reçoivent un bien immobilier.
Pourquoi vouloir sortir d'une indivision ?
L'indivision peut fonctionner pendant plusieurs années, mais elle devient parfois compliquée lorsque les copropriétaires n'ont plus les mêmes objectifs.
- Un héritier souhaite conserver le bien ;
- Un ex-conjoint veut reprendre seul l'habitation ;
- Un copropriétaire veut récupérer sa part ;
- Les indivisaires ne s'entendent plus sur la gestion du bien ;
- Le bien doit être rénové ou vendu.
Comment sortir d'une indivision ?
La solution la plus fréquente consiste à ce qu'un des copropriétaires rachète les parts des autres.
Cette opération entraîne généralement le paiement d'une soulte.
Pour approfondir : Peut-on financer un rachat de soulte ?
La soulte en quelques mots
La soulte correspond à la somme versée aux autres copropriétaires afin de reprendre leurs droits sur le bien immobilier.
Le crédit hypothécaire peut-il financer cette opération ?
Oui, dans certains dossiers.
Le crédit hypothécaire peut parfois permettre de financer :
- Le rachat des parts des autres indivisaires ;
- Le solde du crédit existant ;
- Certains frais liés à l'opération ;
- Une restructuration plus globale du financement.
La banque analysera toutefois la capacité de remboursement du demandeur et la valeur du bien immobilier.
Quels éléments sont analysés ?
Valeur du bien
La valeur actuelle du bien constitue une base essentielle de l'analyse.
Montant de la soulte
Le montant à verser aux autres copropriétaires doit être clairement identifié.
Revenus
Le demandeur doit pouvoir supporter seul le crédit.
Charges
Les autres engagements financiers sont également analysés.
Quotité
Le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien est important.
Comportement bancaire
Les extraits de compte et la gestion bancaire sont généralement examinés.
Pour mieux comprendre cette notion : Qu'est-ce qu'une quotité dans un crédit hypothécaire ?
Quel est le rôle du notaire ?
Le notaire intervient généralement pour organiser juridiquement la sortie d'indivision.
Il peut notamment :
- Déterminer les droits de chacun ;
- Préparer l'acte ;
- Calculer ou valider la soulte ;
- Coordonner les opérations liées au crédit hypothécaire.
Et si le bien possède déjà un crédit hypothécaire ?
C'est une situation très fréquente.
Dans ce cas, plusieurs scénarios peuvent être étudiés :
- Reprise du crédit existant ;
- Refinancement complet ;
- Nouveau crédit hypothécaire ;
- Adaptation de la garantie existante.
Pour comprendre certaines garanties : Quelle différence entre mandat hypothécaire et inscription hypothécaire ?
Attention à la désolidarisation
Le fait de racheter les parts d'un autre copropriétaire ne signifie pas automatiquement que celui-ci est libéré du crédit existant.
La banque doit accepter cette modification.
Peut-on sortir d'une indivision lorsqu'on est fiché à la BNB ?
Un fichage à la Banque Nationale complique généralement l'analyse.
Toutefois, lorsqu'un bien immobilier existe et que certaines conditions sont réunies, une étude peut parfois être envisagée.
Les propriétaires souhaitant vérifier rapidement leur situation peuvent utiliser : notre test de faisabilité en ligne .
Tester une faisabilité
Vous êtes propriétaire et souhaitez savoir si une solution mérite d'être analysée ?
Quels documents préparer ?
- Acte de propriété ;
- Valeur estimée du bien ;
- Montant de la soulte ;
- Décompte du crédit existant ;
- Revenus récents ;
- Extraits bancaires ;
- Convention de divorce ou documents successoraux si nécessaire ;
- Liste des crédits en cours.
Pour comprendre pourquoi ces documents sont demandés : Pourquoi la banque demande-t-elle les extraits de compte bancaire ?
Résumé
Sortir d'une indivision grâce à un crédit hypothécaire est parfois possible lorsqu'un copropriétaire souhaite conserver seul un bien immobilier.
L'opération passe généralement par un rachat de soulte et nécessite une analyse complète de la valeur du bien, des revenus, des charges et de la situation juridique.
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