Réforme de la fiscalité immobilière 2026 : fin de la déduction des intérêts en Belgique
Réforme de la fiscalité immobilière : fin de la déduction des intérêts dès l’exercice d’imposition 2026
La fiscalité immobilière belge évolue profondément. À partir de l’exercice d’imposition 2026, les intérêts liés aux crédits contractés pour financer un immeuble autre que l’habitation propre ne pourront plus être déduits des revenus immobiliers imposables.
Cette mesure s’applique aux revenus perçus depuis le 1er janvier 2025 et concerne également les emprunts déjà en cours. Pour comprendre l’impact sur votre financement, consultez aussi notre page consacrée au prêt hypothécaire en Belgique.
La suppression concerne les revenus 2025 et s’applique aussi aux crédits immobiliers déjà existants.
Quels intérêts ne sont plus déductibles ?
L’article 14 du Code des impôts sur les revenus est modifié afin de supprimer la déduction des intérêts liés à des dettes contractées pour financer un immeuble qui n’est pas l’habitation propre du contribuable.
Jusqu’à l’exercice d’imposition 2025, les intérêts payés sur certains crédits pouvaient réduire les revenus immobiliers imposables. À partir de l’exercice d’imposition 2026, cette possibilité disparaît pour les biens autres que l’habitation propre.
La mesure touche notamment les investisseurs qui remboursent encore un crédit sur un appartement, une maison donnée en location ou un immeuble utilisé à des fins professionnelles.
Lorsqu’un financement devient moins intéressant après impôt, un rachat de crédits hypothécaire ou une réorganisation du financement peut parfois être étudié.
La base imposable peut augmenter alors que les intérêts réellement payés restent identiques, et le rendement net du bien doit être recalculé.
Pas de transition
La réforme s’applique directement aux revenus 2025.
Anciens crédits concernés
Les emprunts déjà en cours ne bénéficient pas d’une exception générale.
Base imposable plus élevée
Les intérêts ne réduisent plus le revenu immobilier imposable.
Rentabilité à revoir
Le rendement net après impôt doit être recalculé.
Deux exemples pour comprendre l’impact de la réforme
La suppression de la déduction peut augmenter directement le revenu immobilier imposable, même lorsque la charge financière du crédit reste importante.
Bien donné en location à usage privé
Les intérêts pouvaient neutraliser le revenu immobilier imposable.
Le revenu immobilier imposable atteint 5.000 €, même si le propriétaire paie 8.000 € d’intérêts.
Immeuble loué à une société
Le revenu imposable pouvait être ramené à 10.000 €.
Les intérêts ne sont plus déductibles et le revenu imposable passe à 20.000 €.
La réforme ne signifie pas automatiquement qu’il faut vendre
Selon la rentabilité du bien, la durée restante du crédit et la structure du patrimoine, plusieurs pistes peuvent être étudiées.
Un passage en société peut parfois être envisagé, mais les droits de vente et les frais de transfert peuvent réduire fortement l’intérêt de l’opération.
Avant toute décision, il est utile de comparer le maintien du financement avec un rachat hypothécaire, un regroupement de crédits ou une autre organisation patrimoniale.
Lorsque le bien nécessite des rénovations, un crédit travaux peut également être étudié afin d’améliorer sa valeur, son confort ou sa performance énergétique.
Le choix dépend de la valeur du patrimoine, des revenus locatifs, des crédits en cours, des frais de transfert et de la stratégie à long terme.
Votre financement immobilier doit-il être réexaminé ?
Une analyse peut permettre de comparer le crédit actuel, la durée restante et les solutions envisageables.
Une réforme majeure pour les investissements financés à crédit
La suppression de la déduction des intérêts impose de recalculer la rentabilité des biens locatifs, d’examiner les crédits en cours et de comparer les solutions avant toute modification patrimoniale.
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