Qu’est-ce qu’une quotité dans un crédit hypothécaire ?
Qu'est-ce qu'une quotité dans un crédit hypothécaire ?
Lorsque vous introduisez une demande de prêt hypothécaire, vous entendrez souvent parler de quotité : 80 %, 90 %, 100 % ou parfois davantage.
Pourtant, de nombreux emprunteurs ignorent ce que représente réellement cette notion et pourquoi elle influence directement l'acceptation du dossier, les conditions de financement et parfois même le taux proposé.
La quotité est aujourd'hui devenue un élément essentiel dans l'analyse d'un crédit hypothécaire.
À retenir
La quotité représente le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien immobilier. Plus la quotité est élevée, plus le risque est considéré comme important pour la banque. Une quotité plus faible est généralement perçue plus favorablement lors de l'analyse du dossier.
Comment calcule-t-on une quotité ?
Le calcul est relativement simple.
La quotité correspond au montant emprunté divisé par la valeur du bien immobilier.
Par exemple :
- Bien immobilier : 250.000 €
- Montant emprunté : 200.000 €
- Quotité : 80 %
Dans ce cas, l'emprunteur finance lui-même 20 % de la valeur du bien.
Pourquoi les banques accordent-elles autant d'importance à la quotité ?
La quotité permet notamment d'évaluer le niveau de risque du financement.
Plus l'emprunteur apporte de fonds propres, plus la banque dispose d'une marge de sécurité importante en cas de revente du bien ou de difficultés futures.
La réalité du marché aujourd'hui
Dans la pratique, les banques demandent souvent que l'emprunteur apporte au minimum les frais d'acquisition : droits d'enregistrement, frais de notaire, frais d'acte de crédit et frais annexes. Certaines banques exigent même un apport complémentaire afin de limiter la quotité à 90 % ou parfois 80 %.
Quotité 80 %, 90 % ou 100 % : quelle différence ?
| Quotité | Situation |
|---|---|
| 80 % | L'emprunteur apporte environ 20 % de la valeur du bien. |
| 90 % | L'emprunteur apporte environ 10 % de la valeur du bien. |
| 100 % | Le prix du bien est financé intégralement, hors frais dans la majorité des cas. |
| Supérieure à 100 % | Le financement comprend une partie des frais ou d'autres éléments du projet. |
Peut-on encore emprunter 100 % aujourd'hui ?
Oui, certains dossiers peuvent encore être financés à 100 % du prix d'achat.
Cependant, obtenir un financement à 100 % est devenu plus sélectif qu'auparavant. Les organismes prêteurs analysent notamment la stabilité professionnelle, les revenus, le comportement bancaire, l'endettement et la qualité globale du dossier.
Même lorsqu'un financement à 100 % est accepté, les frais d'acquisition restent très souvent à charge de l'emprunteur.
Les frais de notaire restent souvent indispensables
Beaucoup de candidats acquéreurs pensent qu'un crédit à 100 % signifie qu'ils n'ont besoin d'aucune épargne.
En pratique, les banques demandent fréquemment que les frais liés à l'acquisition soient financés sur fonds propres.
Existe-t-il encore des financements supérieurs à 100 % ?
Certaines solutions particulières existent encore sur le marché et peuvent permettre d'inclure une partie des frais ou des travaux dans le financement global.
Ces dossiers restent toutefois plus spécifiques et font généralement l'objet d'une analyse plus approfondie.
La quotité influence-t-elle le taux ?
Dans de nombreux cas, oui.
Une quotité plus faible est généralement considérée comme moins risquée pour le prêteur. À l'inverse, une quotité élevée peut parfois entraîner des conditions moins avantageuses. Certaines analyses de marché montrent également une prime de risque pour les quotités les plus élevées.
Pourquoi certaines banques demandent-elles 80 % ou 90 % maximum ?
Certaines banques souhaitent limiter leur exposition au risque.
En demandant un apport plus important, elles disposent d'une marge de sécurité plus confortable si la valeur du bien devait diminuer ou si une vente devait intervenir dans les premières années du crédit.
Pour certains candidats acquéreurs, cela représente un effort financier considérable puisque l'apport doit parfois couvrir à la fois une partie du prix du bien et l'ensemble des frais d'acquisition.
Attention à ne pas utiliser toute son épargne
Même lorsqu'un apport important est disponible, il est souvent prudent de conserver une réserve financière pour faire face aux imprévus, aux travaux futurs ou aux dépenses liées à l'installation dans le logement.
La quotité est-elle le seul critère d'acceptation ?
Non.
La banque analyse également :
- les revenus du ménage ;
- la stabilité professionnelle ;
- les crédits existants ;
- le comportement bancaire ;
- la valeur du bien ;
- la capacité de remboursement ;
- la situation familiale ;
- l'endettement global.
Résumé
La quotité représente le pourcentage financé par rapport à la valeur du bien immobilier.
Plus cette quotité est faible, plus le dossier est généralement perçu favorablement par les organismes prêteurs.
Aujourd'hui, la plupart des banques demandent au minimum que les frais d'acquisition soient financés par l'emprunteur et certaines exigent même un apport permettant de limiter la quotité à 90 % ou 80 % du prix du bien.
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