L’indemnité de remploi dans le cadre d’un prêt hypothécaire

En signant un acte d’emprunt hypothécaire, les emprunteurs s’engagent à rembourser le capital pendant un certain nombre d’années. Ce capital est productif d’intérêts au profit de l’institution financière qui a consenti l’emprunt et qui s’attend donc à percevoir l’intérêt pendant toute la durée de l’emprunt.

Si l’emprunteur rembourse le capital anticipativement, le créancier retrouve le capital, mais n’aura plus d’intérêt: il subira un manque à gagner pendant le reste de la durée prévue initialement. Pour compenser ce manque à gagner, il demandera une compensation forfaitaire: ce sera une indemnité pour le replacement du capital, appelée « indemnité de remploi ».

Certaines institutions financières, dont celles qui ont une vocation plus sociale, ne prévoient pas cette indemnité. D’autres créanciers la limitent à un mois ou deux. Pour les crédits hypothécaires soumis à la loi de 1992, c’est à dire pour les crédits destinés à l’acquisition ou la construction d’un immeuble privé, l’indemnité de remploi ne peut être supérieure à trois mois d’intérêts. Cela ne vise pas les crédits professionnels, pour lesquels les institutions financières prévoient parfois une indemnité égale à six mois.

Même si l’acte prévoit une indemnité de remploi, il est toujours possible de la négocier avec l’institution financière: pour garder son client, une grande banque préférera parfois « faire un geste » en ne réclamant pas une indemnité pourtant bien prévue. Les compagnies d’assurances ont suivi: si les emprunteurs ont souscrit une assurance-vie mixte destinée à reconstituer le montant du capital emprunté, elles ne réclament généralement pas l’indemnité de remploi si les emprunteurs remboursent avant terme en conservant les contrats d’assurance.

De même, il est souvent précisé dans les actes de crédit hypothécaire qu’en cas de décès de l’emprunteur, cette indemnité n’est pas due sur la partie de l’emprunt couverte par l’assurance solde restant dû. La famille de l’emprunteur est déjà suffisamment pénalisée par sa disparition! Il serait illogique que l’institution financière puisse en retirer un petit profit.

Les actes prévoient que l’indemnité est due dans tous les cas de remboursement avant terme: remboursement total ou partiel, remboursement volontaire (si l’emprunteur, heureux gagnant au Lotto décide de rembourser) ou forcé (par exemple, en cas de saisie). Si les emprunteurs ne remboursent qu’une partie du capital encore dû, ils ne paieront l’indemnité que sur la partie du capital qu’ils remboursent: si le solde du prêt est de 30.000 €, et s’ils remboursent la totalité, l’indemnité sera calculée sur 30.000 €. Par contre, s’ils remboursent 10.000 €, l’indemnité ne sera calculée que sur ce montant.